Q. A 재개발 조합입니다. 현금청산 과정에서 조합이 작성해야 하는 토지, 물건 조서에 대해 알려주세요. A. 재개발 조합은 사업 시행을 위하여 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’)에 따라 사업 구역 내 토지, 건물 및 그 밖의 권리를 취득하거나 사용할 수 있다. 이 경우 조합은 같은 법에서 정한 절차에 따라 손실보상을 하여야 한다(도시 및 주거환경정비법 제65조 등 참조). 토지보상법은 강제수용, 사용의 절차, 방법, 기준 등에 대해 자세히 규정하는데 질의한 토지 및 물건조서는 강제수용 절차에
Q. A 재개발 조합입니다. 여러 명이 하나의 주택을 소유할 경우 그 1인이 대표조합원 선임동의서 없이 조합임원이 될 수 있는지 및 일부 소유자가 자신의 지분을 매도하였을 경우 대표자 선임동의서를 다시 받아야 하는지에 대해 알려주세요. A. 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제39조에 따르면 정비사업 조합원은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되 ①토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때 ②여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때(이 경우 동일한 세대별 주민
도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제72조에 따르면 재개발사업 조합은 구청장 등으로부터 사업시행계획인가를 얻은 이후 위 인가의 고시가 있은 날부터 120일 이내에 종전자산 가격, 분담금의 추산액, 분양신청기간, 장소, 분양신청자격, 분양신청방법, 토지등소유자 외의 권리자의 권리신고방법, 분양을 신청하지 아니한 자에 대한 조치 등의 사항을 조합원에게 통지하여야 하고 종후자산 내역 등을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다. 도시정비법의 전면 개정(법률 제14567호 전부개정 2017.2.8.)으로 조합원에게 통지하
재개발사업의 근거 법령은 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’)인데 과거 도시정비법에서는 손실보상에 관하여 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’)을 준용한다고만 하였을 뿐 영업보상에 관하여 특별한 규정을 두지 않았다. 그렇다면 토지보상법에서는 영업보상 대상자의 요건을 어떻게 규정하고 있을까. 그 요건은 토지보상법 시행규칙 제45조에서 정하고 있으며 시간적 요건, 장소적 요건, 적법성 요건으로 세분할 수 있다. 위 요건 중 어느 하나라도 충족하지 않으면 영업보상 대상에서 제외된다. 즉 모든 요
Q. A재개발 조합입니다. 2011년 사업시행인가를 받았으나 이후 시공자 교체 등 여러 사정으로 사업이 원만히 진행되지 못하다가 2017년 정상화되어 다시 사업시행인가를 받아 현재 현금청산 및 이주절차를 진행하고 있습니다. 그런데 현금청산자 중 일부가 “두 번째 인가받은 사업시행계획은 첫 번째 사업시행계획의 사업기간이 끝난 이후에 받아 무효이고 이에 기초한 수용재결도 무효이다”라는 주장을 하는데 타당한 것인지 궁금합니다. A. 조합이 관할관청으로부터 인가받기 위해 제출해야 하는 사업시행계획서에는 ‘사업시행기간’을 기재하는 란이 별도
Q. A재개발조합입니다. 저희 조합은 2018년에 관리처분계획을 수립하여 인가를 받았으며 현재 이주절차를 진행하고 있습니다. 그런데 조합원 중 일부는 재개발사업 자체에 불만을 가지고 이주를 거부하고 있습니다. 위 분들을 상대로 조합이 손해배상을 청구할 수 있는지 궁금합니다. A. 재개발사업은 수백 명 많게는 수천 명의 조합원들이 단합하여 아파트와 상가를 신축하는 사업이다. 사업기간이 길고 공사면적, 공사비용이 상당히 큰 대규모 개발사업에 해당한다. 재개발사업을 두고 발생하는 갈등, 분쟁은 어찌 보면 당연한 것일지도 모른다. 집값 상
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)이 일부 개정되어 2019.7.1.부터 시행되었다. 정비사업을 관통하는 것은 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)이기 때문에 언뜻 보면 토지보상법이 정비사업과 관련 없다고 생각할 수 있다. 하지만 정비사업 시행에 필요한 수용·사용 및 손실보상 등은 대부분 토지보상법을 준용하므로(도시정비법 제65조 참조) 정비사업을 원만하고 적법하게 시행하는데 있어 토지보상법에 대한 이해는 반드시 필요하다. 현금청산자도 정당한 손실보상을 받기 위해 그 근거 법률인 토지보상법을
Q. 제가 소유한 토지가 정비구역에 포함되었습니다. 정비구역 지정을 다투고 싶은데 이에 대해 알려 주세요. A. 정비구역 지정은 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에 따른 재개발·재건축사업의 첫 출발점이다. 정비구역은 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수가 기분계획에 적합한 범위에서 노후·불량건축물이 밀집하는 등의 요건에 해당하는 구역에 지정한다. 정비구역은 정비사업의 명칭, 예정시기 등과 함께 정비계획에 포함된다. 그리고 정비구역이 지정되면 정비구역 안에서는 건축물의 건축, 공장물의 설치, 토지
Q. 저는 재개발사업조합의 조합원입니다. 저는 최근 조합으로부터 종전자산 감정평가 안내를 받았습니다. 종전자산에 대해 알려주세요. A. 재개발·재건축사업은 주민들의 뜻을 모아 자신들이 살고 있는 옛날 집을 조합에 출자하여 새 집을 받기로 하는 사업으로 이해할 수 있다. 종전자산·종후자산이라 하면 그 뜻을 이해하기 쉽지 않는데 쉽게 설명하면 종전자산은 옛날 집에, 종후자산은 새 집에 해당한다고 볼 수 있다. 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에서는 종전자산을 “분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세”로, 종후자산을 “분양대상
Q. 저는 재건축사업조합의 조합원입니다. 매도청구권과 매도청구권 행사로 토지등소유자가 받게되는 가격에 대해 알려 주세요. A. 매도청구권은 아파트 재건축사업 등 각종 개발사업에 있어 사업구역내 토지 및 건축물 등을 일정한 절차를 거쳐 강제로 매도할 것을 청구할 수 있는 권리를 말하며, 매도청구소송은 사업시행자가 조합설립에 동의하지 않거나 분양신청을 하지 않은 자에 대하여 매도청구권을 행사하는 소송을 의미한다. 매도청구권 행사는 개인의 재산을 강제로 취득하게 되어 공용수용과 유사한 효과를 발생하는 측면이 있다. 재산권을 본질적으로 침
Q. A 재개발 조합입니다. 저희 조합은 새로운 임원을 선출하기 위해 총회개최를 준비하고 있습니다. 임원 선출 절차에서 유의할 점이 무엇인지 알려주세요. A. 재개발사업에는 복잡하고 첨예한 이해관계가 대립하기 마련이다. 자연스레 재개발사업의 여러 사안마다 조합원 사이에는 서로 다른 목소리가 충돌하고 수렴하는 과정을 거친다. 임원 선거도 예외일 수 없다. 조합 임원은 재개발사업을 시행하고 많은 예산을 집행하는 만큼 조합원들의 관심도 높고 치열한 경쟁을 벌인다. 이에 반해 도시 및 주거환경정비법에서는 임원의 자격, 총회의 동의 요건만을
Q. A 재개발 조합입니다. 주거이전비에 대해 알려주세요. A. 주거이전비는 공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 소유자 및 세입자에 대하여 지급하는 생활보상의 한 유형이다. 대법원은 주거이전비의 성격에 대하여 공익사업 시행지구 안에 거주하는 세입자들의 조기이주를 장려해 사업추진을 원활하게 하려는 정책적인 목적과 주거이전으로 인해 특별한 어려움을 겪게 될 세입자들을 대상으로 하는 사회보장적인 차원에서 지급하는 금원이라 밝힌바 있다(대법원 2006.4.27. 선고 2006두2435 판결). 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비
Q. 저희 조합은 관리처분인가를 얻은 이후 현금청산절차를 준비하고 있습니다. 현금청산절차에 있어 조합에게는 재결신청이 매우 중요하다고 들었습니다. 재결신청에 대해 알려주세요. A. 재개발사업조합은 사업구역내 모든 건물을 철거한 후 새로운 아파트 및 상가를 건축한다. 도시 및 주거환경정비법상 조합은 조합원의 부동산을 매수하지 않더라도 이를 철거할 수 있는 반면 사업에 더 이상 참여하지 않은 현금청산자의 부동산은 반드시 소유권을 매수한 이후에야 철거할 수 있다. 그런데 조합이 높은 금액을 제시하더라도 현금청산자가 부동산 매매에 응하
Q. 저희 조합은 관리처분인가를 얻은 이후 현금청산절차를 진행하고 있습니다. 아울러 현재 분양계약체결 절차를 진행하려고 준비 중입니다. 그런데 최근 부동산경기가 좋지 않아서 그런지 분양계약자체를 포기하는 조합원이 있을 듯 합니다. 위 조합원에 대해서도 현금청산을 하여야 하는지, 해야 한다면 조합이 유의해야 할 점이 있는지 알려 주세요. A. 재개발사업은 조합원 강제가입주의를 취하고 있다. 따라서 추진위원회가 사업구역 내 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 동의를 받아 조합설립인가를 받으면 내가 반대하더라도
Q. 저희 아파트도 재건축사업을 추진한다는 소문이 있어 상가 소유자들이 모여 상가 독립정산제에 대하여 이야기를 하고 있습니다. 상가 독립정산제에 대해 알려주세요. A. 정당 내 후보자를 뽑는 경선과정에서 자주 접하는 뉴스가 바로 ‘경선룰 다툼’이다. 당선이라는 공통된 목표를 가지고 있지만 세력이 큰 후보는 자신에게 조금이라도 유리하게끔 경선룰을 바꾸고 싶어 하고, 세력이 약한 후보는 이에 대해 격렬히 반대한다. 당 탈퇴라는 배수의 진도 서슴지 않는다. 재건축사업에서도 마찬가지다. 아파트 조합원, 상가 조합원의 공통된 목표는 바로 재
Q. 저는 아파트 단지 내 상가를 가지고 있습니다. 저희 아파트 단지 내에서도 재건축사업을 추진한다는 소문이 있습니다. 재건축사업에서 상가 소유자로서 특히 유의해야 할 점이 있다면 알려 주세요. A. 노후화된 아파트 단지 내에서 재건축사업 추진 이야기가 나오는 것은 자연스러운 일이다. 상대적으로 열악한 주거환경을 정비하고 주거생활의 질을 높일 수 있기 때문이다. 자산가치의 증대 또한 도모해 볼 수 있다. 이러한 공동의 이익만을 생각한다면 같은 아파트 단지 내 조합원 사이의 갈등은 발생하지 않을 것이며 발생할 이유도 없다. 그런데 문
Q. A 재건축조합의 현금청산자입니다. 저희 조합은 분양신청 절차 진행 후 현재 현금청산자에 대하여 매도청구소송을 진행하고 있습니다. 위 소송에서 현금청산금을 어떤 기준으로 평가하는지 그리고 평가금액이 시가와 유사하게 되는지를 알고 싶습니다. A. 재건축사업의 근거 법률은 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)과 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법)을 들 수 있는데, 일반적으로 규모가 큰 사업지구는 도시정비법을, 규모가 작은 사업지구는 집합건물법을 적용하게 된다. 집합건물법에 따른 재건축사업에서는 최초 재건축 결